浦口库存出清周期持续攀升 跑量仍为主旋律

库存作为楼市“晴雨表”，直接影响着房地产的市场供给，区域的上市规模、去化情况等都一定程度上可直观反映市场的活跃度。对库存的解读也有利于进一步了解当下的市场行情，预判市场。

库存迎来短期高峰

据克而瑞数据显示，南京库存量上周开始逐步回升到了440万方，创下了春节年后以来的新高。上周，南京库存量还在410万方左右徘徊，随着今年第21周大批房源量上市，库存量猛增至440万方，一个周的增量达到了30多万方。

首先我们来分析全城库存，从板块来看，两江板块库存最高，其中，江北板块库存量为132万方（浦口83万方、六合49万方），江宁板块达到了94万方，排在第三、第四的是高淳、溧水，分别为65万方、41万方，仙林板块随着龙潭、青龙山多家楼盘入市，目前库存量上升到了36万方，排在了第五位，相比之下，南京主城板块库存普遍低于南京远郊板块。

我们利用CRIC投资分析模型，对南京各板块进行当期风险度分析，本周供应量加库存与上周相应指标的比值，体现区域内可售量放量程度，此值越高说明供应的增加潜力越大，风险越大；低于80%的为低风险，80%-120%为中度风险，120%以上为高度风险；库存去化周期：6个月以下为低度风险，6-12个月为中度风险，12个月以上为高度风险。

虽然本周库存攀升，去化周期拉长，但整体风险度依然不高。大部分区域风险度在可控的中度风险范围内，仅有城中、浦口、仙林三个区域散落在高度风险区内。其中，城中因可售房源少，加推速度慢，导致整体去化周期拉长，浦口与仙林则两个指标均处在高度风险范围内，库存逐步攀升，存销比不断扩大，库存去化周期拉长。

主力库存增长房源仍然集中江北板块

截止21周，南京新房库存至少增加了30多万方，这与各个板块的上市规模和去化速度直接相关，那么在本周时间内，哪个板块出现了滞销？未来上市的重点板块在哪？

通过与第20周存量对比发现，本周存量增长主要来自于仙林与浦口区域，两区伴随着如银城颐居悦见山、中骏东原璟阅、颐和九里等多个楼盘推房上市，库存量也开始攀升，在原先基础上均增加了约10万方。

原因表现在多盘上市加推，购房者可选择空间较大，去化不明显，导致了区域项目也呈现冷热不均的两极分化现象，同时区域位置与产品品质都成为去化差异的主要因素，价格倒挂、品牌先行、规划利好区域依然被大家所关注。

从周度供应来看，江北板块作为房源供应大户依旧势头不减,， 21周四盘入市，外加三盘申领销许，未来可见的是江北各家楼盘后期的潜在供应量会出现一个“爆发期”。同时，区域内分化也比较明显，一些项目在抢占了“金三银四”热潮后，持续发力，采取较快的推盘速度；但也有不少项目“捂盘”严重，可预计的是未来待上市量可达到5-15多万左右，但需求减弱下无法与可观的上市量对冲。

再加之，江北是未来潜在供应量较大的区域，且有多幅住宅地块尚未开发，未来可能会是未来销售压力和市场两级分化的主战场。

建议：及时跑量抢占出清先机

目前江北供应量大，且产品存在一定的同质化，可选择性高，导致购房者观望情绪浓厚，需求度自然下降，出手更为谨慎。

针对这种情况，不少项目实施了“化解之术”，如银城颐居悦见山、颐和九里等以限时优惠、折上折等各类活动、话题、事件营销等手段招揽客户，比如银城颐居悦见山针对不同的付款方式享受优惠，颐和九里首开优惠力度达到了六重等等优惠方式在今年的市场比较普遍，以此来激发潜在的购房需求。除了优惠力度外，分析师在调研也观察到，今年以来，江北多个项目的暖场营销活动普遍增多，同时分销力度加强，在自然来访量和带客量上下足了功夫。

整体分析，金三银四市场虽有回暖，但整体购房环境并不轻松，调控手段不放松、贷款利率近期收紧，支撑购房的条件十分苛刻，同时市场可售及待售库存并不乐观。未来可以预见的项目仍将以积极跑量为主，优惠主导，以确保现金流。

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